Le droit de préemption du locataire en cas de vente du logement

• Le droit de préemption s'applique aux baux d'habitation de locaux non meublés constituant la résidence principale de la personne concernée.
• La délivrance d'un congé pour vente par le propriétaire vaut offre de vente au profit du locataire en place.
• L'offre doit impérativement porter sur l'intégralité du bien loué et mentionner le prix ainsi que les conditions de la vente projetée.
• Si le locataire refuse l'offre mais que le propriétaire décide ultérieurement de vendre à un tiers à des conditions plus avantageuses, un second droit de préemption est ouvert au profit du locataire.

• Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Fixe le cadre général du congé pour vente et le droit de priorité du locataire pour l'acquisition du logement.
• Article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 : Prévoit un droit de préemption spécifique en cas de vente consécutive à la division initiale de l'immeuble par lots.
• Article L210-1 du Code de l'urbanisme : Précise la supériorité éventuelle du droit de préemption urbain de la commune sur celui du locataire dans certaines zones.

• Le congé pour vente doit être notifié au locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du contrat de bail.
• Le locataire dispose des 2 premiers mois du délai de préavis pour accepter l'offre de vente par écrit.
• Une fois l'offre acceptée, la personne dispose d'un délai de 2 mois pour réaliser l'acte de vente, porté à 4 mois si elle indique vouloir recourir à un prêt immobilier.

• La lettre de notification du congé, remise par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
• Le contrat de bail initial pour justifier de la nature de l'occupation (vide ou meublé).
• La réponse écrite du locataire manifestant son intention d'exercer ou non son droit de préemption.
• Le cas échéant, le compromis de vente ou l'acte authentique prouvant les conditions définitives de la transaction.

• La personne concernée peut accepter l'offre aux conditions proposées pour devenir propriétaire du logement.
• Elle peut décliner l'offre expressément ou laisser le délai de deux mois expirer, ce qui entraîne la fin du bail à son terme.
• En cas de vente à un tiers à un prix inférieur sans nouvelle notification, le locataire évincé peut solliciter l'annulation de la vente devant le Tribunal judiciaire.

• Omettre d'annexer ou de reproduire les cinq premiers paragraphes de l'Article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dans la lettre de congé.
• Ne pas notifier le congé individuellement à chaque cotitulaire du bail, notamment au conjoint ou au partenaire de PACS.
• Proposer un prix de vente manifestement dissuasif ou frauduleux destiné à évincer le locataire.
• Vendre le bien à un tiers à un prix plus bas sans purger le second droit de préemption.

• Le droit de préemption ne bénéficie pas aux locataires de logements meublés, sauf cas particuliers de division d'immeuble.
• La priorité d'achat est écartée si la vente intervient entre parents jusqu'au troisième degré inclus (jusqu'aux oncles, tantes, neveux ou nièces).
• Le droit de préemption peut être rendu inopérant si le logement fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.

• Le locataire d'un logement vide dispose d'une priorité légale d'achat lorsque le propriétaire décide de vendre le bien libre d'occupation.
• Le congé pour vente doit être signifié au moins 6 mois avant le terme du bail avec des mentions obligatoires précises.
• Le locataire a deux mois pour se décider et un délai supplémentaire pour finaliser l'achat s'il contracte un prêt.
• Le non-respect des formalités par le bailleur peut entraîner la nullité du congé et le maintien du locataire dans les lieux.

Chaque situation étant unique, il est vivement recommandé de consulter un avocat pour obtenir une réponse fiable et adaptée à votre cas.